Darlehen in Schweizer Franken: Ist jetzt ein guter Einstiegszeitpunkt?

Wie der Name bereits verrät, nehmen Sie bei einem Fremdwährungsdarlehen einen Kredit in fremder Währung auf. Sehr beliebt sind hierbei Darlehen in Schweizer Franken.

Der Reiz dieser Finanzierungsform liegt besonders darin, durch den Währungstausch einen Gewinn zu erzielen, wodurch die Darlehensschuld erheblich sinkt.


Das geschieht dann, wenn der Wert des Schweizer Franken im Vergleich zum Euro fällt. Wenn also ein starker Franken, wie das im Moment der Fall ist, schwächer wird.

Sie interessieren sich für ein intelligentes Finanzierungskonzept? Ob mit oder ohne Schweizer Franken? Dann sind Sie bei uns genau richtig. Ein günstiger Zins ist nicht alles, ein cleveres Konzept gehört unbedingt dazu. Vermeiden Sie unnötige und  teure Fehler und lassen Sie sich direkt von uns beraten! Ihre Profis für Finanzierungen!  

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Funktionsweise eines Fremdwährungsdarlehens

Sie nehmen zu Beginn der Finanzierung ein Darlehen in Schweizer Franken auf. Diese Währung tauscht die Bank in Euro um und gibt Ihnen zur Bezahlung der Immobilie den Gegenwert der fremden Währung in Euro. Nun verdienen Sie aber in Deutschland in €uro Ihr Geld. Der Kapitaldienst (Zins und Tilgung) erfolgt aber in Schweizer Franken. Entsprechend wird nun der €uro in Schweizer Franken umgetauscht und damit Zins und Tilgung bezahlt. In diesem Tausch liegt auch der Gewinn oder Verlust dieser Art der Finanzierung.

Welche Anforderungen es zu erfüllen gilt

Um ein Darlehen in Schweizer Franken aufnehmen zu können, müssen sowohl Immobilie wie auch Antragsteller einige Voraussetzungen erfüllen. Dies sind:

Antragsteller

• Sie verfügen über eine gute Bonität sowie ein solide finanzielle Basis
• Die Immobile ist bei Umschuldungen fertiggestellt, schon teilweise abbezahlt oder es sind bereits anderweitig Vermögenswerte vorhanden
• Ihre Gewinne nach Steuern (bei Selbstständigen) bzw. Ihr Nettogehalt (bei Arbeitnehmern) liegt bei über 30.000 Euro im Jahr
• Sie verfügen über mindestens 20% Eigenkapital
• Ihre Schufa weist keine negativen Einträge auf

Immobilie

• Ihr Wohnsitz sowie die Immobilie befinden sich in Deutschland
• Es handelt sich um eine Umschuldung oder einen Kauf
• Das Wohnobjekt wird wohnwirtschaftlich genutzt und entweder selbst bezogen oder vermietet
• Die erforderliche Darlehenssumme darf nicht weniger als 100.000 Euro betragen. Im Idealfall liegt diese zwischen 100.000 und 300.000 Euro. Sind 500.000 Euro oder mehr gewünscht, nimmt die Bank in aller Regel eine erweiterte Darlehensprüfung vor. Gleiches gilt für gewöhnlich bei mehr als 3 Wohneinheiten.
• Die Beleihungsgrenze der Immobilie liegt bei ca. 80%. Demnach müssen Sie Eigenkapital in Form von Barmitteln, Kapitallebensversicherungen,  Anlagedepots oder weitere unbelastete wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien besitzen.
• Gemischt genutzte Objekte (gewerblich/privat) können mit Einschränkungen finanziert werden.
• Nicht finanzierbar sind Immobilien, die ausschließlich einer gewerblichen Nutzung unterliegen.

Fremdwährungsdarlehen haben ihre Risiken

Den Vorteilen dieser Finanzierungsform stehen auch einige Risiken entgegen. Insbesondere das Währungsrisiko, also eine Änderung des Umtauschkurses der fremden Währung, könnte die Schulden ansteigen lassen.
Denn wenn sich zwischen der Aufnahme und Rückzahlung des Darlehens der Währungskurs gegenüber dem Euro ändert, so ändert sich auch die Darlehenssumme in Euro, die zurückgezahlt werden muss.

Idealerweise steigt während der Darlehenslaufzeit der Wert des Euro im Vergleich zur fremden Währung. Denn dann müssen Sie weniger Euro aufwenden, um das Darlehen in Schweizer Franken zurückzuzahlen.
Sollte dagegen jedoch der Euro gegenüber der fremden Währung während der Darlehenslaufzeit an Wert verlieren, so müssen Sie mehr Euro aufwenden, um das Darlehen tilgen zu können.

Das Zinsrisiko

Bei einem Darlehen in Schweizer Franken oder einer anderen Währung, wird der Zins zumeist zwischen 3 und 12 Monaten fest vereinbart. Zinsbindungen zwischen zwei und zehn Jahren sind allerdings auch möglich.
Nach dieser Zeit wird der Zins neu ans Marktgeschehen angepasst, wobei sich die neue Zinsvereinbarung am  LIBOR-Satz orientiert. Dies ist der Zinssatz, mit dem sich die Banken untereinander Geld in fremder Währung leihen. Der neue Zins wird ermittelt, indem neben dem LIBOR-Satz eine Bankmarge von etwa 1-2% aufgeschlagen wird.

Welche Währungen derzeit attraktiv sind

Im Vergleich zum japanischen Yen sind die hiesigen Zinskonditionen deutlich unvorteilhafter. Ein Yen Darlehen ist bereits ab einem nominalen Zinssatz von ca. 1,29% erhältlich.

Wir betrachten ein Fremdwährungsdarlehen in Yen jedoch zurzeit als sehr riskant und raten dringend davon ab. Denn angesichts der Tatsache, dass der Yen im Vergleich zum Euro eine schwache Währung ist, ist die Wahrscheinlichkeit eines stärker werdenden Yen gegenüber dem Euro groß. Dies würde die Schuldenhöhe steigen lassen. Es ist nur dann sinnvoll über ein Fremdwährungsdarlehen nachzudenken, wenn die Fremdwährung gegenüber dem Euro/der eigenen Landeswährung stark ist. Nur so besteht die Chance auf einen Währungsgewinn.

Die bessere Alternative ist ein Darlehen in Schweizer Franken. Der Wert der eidgenössischen Währung ist im Moment im Vergleich zum Euro sehr stark. Das ist ein Argument für die Aufnahme eines Darlehen in Schweizer Franken zum jetzigen Zeitpunkt. Dennoch ist die Möglichkeit, dass der Wert fällt oder zumindest gleich bleibt durchaus gegeben.

Wenn Sie Interesse an ein Darlehen in Schweizer Franken haben sollten Sie berücksichtigen, dass es keine Garantie für Währungsgewinne gibt. So kann sich die Spekulation im Nachhinein auch als teures Investment erweisen.

Tatsächlich kann  kein genereller Rat für oder wider eines Darlehen in Schweizer Franken erteilt werden, hier ist ausschließlich Ihre persönliche Einschätzung und Ihre Risikobereitschaft ausschlaggebend. Es ist wichtig, sich über alle Risiken in Verbindung mit einem Fremdwährungsdarlehen klar zu sein.

Für einen besseren Durchblick, unabhängig davon ob ein Fremdwährungsdarlehen oder ein Darlehen in Euro in Frage kommt, raten wir dringend zu einer unabhängigen Beratung! Melden Sie sich bei uns, lassen Sie uns gemeinsam ermitteln, welche Finanzierungsart am besten zu Ihnen passt!

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Wir freuen uns von Ihnen zu hören!

Ihr

Jan Hönle & Anja Tittmann

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Bauzinsentwicklung aktuell - eine Prognose

Schaut man in die Vergangenheit wird klar: Die Bauzinsen sind nach wie vor so günstig wie nie!

Viele Immobilienbesitzer mit laufendem Darlehen und auch viele zukünftige Häuslebauer stellen sich nun die Frage ob es zukünftig noch günstiger wird mit den Zinsen oder ob man besser jetzt das Zinstief nutzen sollte, solange es noch da ist.

Die Zinsen sind in den letzen Jahren kontinuierlich mehr oder weniger gefallen. Geht man mit normalem Menschenverstand an die Sache sollte man meinen, dass die Talsohle der aktuellen Bauzinsentwicklung, zumindest so gut wie, erreicht ist und es vermutlich zu langsam wieder ansteigenden Konditionen kommen müsste.

Nach unserer Meinung und auch laut den meisten anderen Expertenmeinungen ist die Zeit des Abwartens auf noch weiter fallende Zinsen tatsächlich vorbei.

Planen Sie gerade eine Hauskauf? Dann wäre spätestens jetzt der richtige Zeitpunkt dafür!

Denn aktuell sehen wir eine leichte Aufwärtsbewegung. Es ist auf kurz- bis mittelfristige Sicht mit mindestens einer Seitwärtsbewegung zu rechnen. Allerdings muss man ganz klar sagen, dass man im Moment noch nicht von einer Zinswende sprechen kann.Denn vergleicht man das Zinsniveau der letzen fünf Jahre ist noch keine erhebliche Aufwärtsbewegung zu erkennen.

Es ist ohnehin nicht ratsam die Investitionsentscheidung nur an der aktuellen Bauzinsentwicklung festzumachen. Viele andere Faktoren sind ebenso wichtig, wie zum Beispiel die persönliche Vermögenssituation, die Lebensplanung, zu erwartende Erbschaften oder fällige Lebensversicherungen. Das alles sollte unbedingt auch mit bedacht werden, damit ein vernünftiges Finanzierungskonzept entsteht.

Wie ein vernünftiges Finanzierungskonzept aussieht? Das sagen wir Ihnen in einem individuellen Telefongespräch sehr gerne! Buchen Sie hier einen Telefontermin und freuen Sie sich auf viele interessante, gute und wissenswerte Informationen!

Bei wem jetzt eine Neufinanzierung, eine reguläre Umschuldung oder ein Forwarddarlehen ansteht, sollte auf jeden Fall eine hohe Tilgung einplanen, um die Laufzeit der Finanzierung zu verkürzen und das Risiko eines hohen Anschlusszinses zu minimieren oder ganz zu vermeiden. Mit einer Tilgung von mindestens 3 Prozent oder mehr erreichen Sie eine erhebliche Laufzeitverkürzung des Darlehens und haben das Zinstief optimal ausgenutzt. Weiter sind lange Zinsbindungen oder 10-15 Jahre Zinsbindung unter Umständen auch in Kombination mit einem Bausparer momentan sehr sinnvoll und günstig.

Das Zinsniveau und die aktuellen Bauzinsentwicklung hängt natürlich von vielen Faktoren ab, unter anderem auch von der Geldmengenpolitik der Europäischen Zentralbank. Eine Schlussfolgerung auf eine Zinswende, nur weil die EZB den Leitzins erhöht oder senkt, wäre allerdings falsch. Der Abstand von kurzfristigem Leitzins zu langfristigem Darlehenszins ist zeitlich betrachtet nicht konstant. Tatsächlich sind die Hypothekenzinsen vielmehr an den Renditen der Staatsanleihen sowie Pfandbriefen festzumachen. Dennoch hat das Wort Mario Draghis zweifellos einen indirekten Einfluss auf die Baugeldzinsen.

Planen Sie eine Neufinanzierung, eine Umschuldung? Fragen Sie sich, ob sich ein Forwarddarlehen bei der aktuellen Bauzinsentwicklung für Sie lohnt? Sie interessieren sich für ein vernünftiges Finanzierungskonzept? 

Dann sprechen Sie uns an! Buchen Sie hier einen Telefon-Termin in unserem Kalender und wir sagen Ihnen wie Sie Ihre Möglichkeiten optimal nutzen können, um viel Geld zu sparen!

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Herzliche Grüße

Jan Hönle & Anja Tittmann

Baufinanzierungsmärchen: Wir räumen mit den 9 größten Irrtümern auf!

Viele Verbraucher schrecken davor zurück, für die Anschaffung eines Konsumgutes einen Kredit aufzunehmen. Einzig für den Kauf des eigenen Heims sind sie bereit, ein Darlehen aufzunehmen. Und das ist auch sinnvoll, denn die Investition in eine Immobilie zahlt sich langfristig vor allem durch mietfreies Wohnen im Alter und als Schutz vor Inflation, aus.

Aktuell befinden sich die Zinsen auf historisch günstigem Niveau, so dass, wer seinen Traum von den eigenen vier Wänden hegt, jetzt zuschlagen sollte. Auf lange Sicht sind wieder höhere Zinskonditionen zu erwarten.

In den Weiten des WorldWideWeb kursieren allerdings viele Märchen und Halbwahrheiten, vor denen Sie sich in Acht nehmen sollten! Erfahren Sie hier und heute was es mit den Mythen auf sich hat!  

1. "Man kann eine Immobilie auch ohne Eigenkapital finanzieren!"

Das kann man. Aber eine Vollfinanzierung ist riskant: Muss das Objekt im Notfall verkauft werden, erhält der Verkäufer in der Regel maximal den ursprünglichen Kaufpreis zurück. Mitfinanzierte Kaufnebenkosten wie Maklercourtage oder Grunderwerbsteuer sind verloren.


Banken verlangen bei einem erhöhten Risiko deutlich höhere Konditionen und berechnen bei zu wenig Eigenkapital einen Zinsaufschlag. Grundsätzlich gilt: Rund 20 Prozent der Gesamtkosten sollten aus dem Eigenkapital des Erwerbers kommen. Dennoch raten Experten dazu, nicht das gesamte Sparbuch zu plündern. Rund drei Nettogehälter sollten als Notgroschen auf dem Sparkonto verbleiben.

2. "Die monatliche Rate wird im Laufe der Zeit immer weniger!"

Jeden Monat wird mit dem Tilgungsanteil der Rate ein Teil des Darlehens zurückgezahlt und die Schulden nehmen ab. Dennoch bleibt die monatliche Belastung gleich, denn in der Regel zahlen Darlehensnehmer ihren Kredit mit einer monatlich gleichbleibenden Annuität zurück.
Diese setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Es ist zwar richtig, dass der Zinsanteil im Laufe der Zeit sinkt, da die Zinsen immer nur auf den Restschuldbetrag berechnet werden. Im gleichen Maße nimmt jedoch der Tilgungsanteil zu.

Das heißt, der ersparte Zinsanteil fließt in die Tilgung des Darlehens. Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist ist damit bereits ein Teil der Schulden getilgt. Doch nach dem Ende der ersten Zinsfestschreibung muss die monatliche Belastung keinesfalls geringer werden: Läuft das Darlehen während einer Hochzinsphase aus, so kann sich die monatliche Rate sogar verteuern, denn gegebenenfalls müssen nun höhere Zinsen gezahlt werden, obwohl sich die Darlehenssumme insgesamt bereits verringert hat!

3. "Da wo man den günstigsten Effektivzinssatz bekommt, sollte man abschließen!"

Wer ein Darlehen aufnehmen möchte, orientiert sich am Effektivzinssatz. Bei der Effektivzinsberechnung werden alle relevanten Faktoren wie der Zeitpunkt der Tilgungsverrechung oder ein Disagio einkalkuliert.

Keine Berücksichtigung finden Kontoführungsgebühren, Schätzkosten oder Bearbeitungsgebühren. Darüber hinaus ist es problematisch, dass Banken den Effektivzins nach den Vorgaben der Verbraucherkreditrichtlinie für die gesamte Laufzeit und nicht nur für den Zeitraum der Zinsfestschreibung ermitteln müssen. Eine Prognose über einen Zinssatz nach Ablauf der Festschreibungszeit ist kaum möglich.
Viele Banken kalkulieren mit einem extrem niedrigen Zinssatz und erhalten auf diese Weise einen vergleichsweise günstigen Effektivzins. Dieser ist für die Kunden jedoch aufgrund der ungewissen Prognose kaum aussagekräftig und entsprechend unseriös.

Es empfiehlt sich, bei einem Vergleich unterschiedlicher Angebote die Restschuldbeträge am Ende der Zinsbindung zu vergleichen. Wer sich von allen Banken Angebote mit identischen Vorgaben einholt, kann auf diese Weise am besten vergleichen. Ist die Rate bei allen Anbietern gleich hoch, so ist der Vorschlag mit der niedrigsten Restschuld der günstigste für den Kunden.


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4. "Wenn man 1% tilgt, reicht das völlig aus!"

In Zeiten hoher Zinsen ist ein Tilgungssatz von einem Prozent durchaus sinnvoll. Liegt bereits der Zinssatz bei 7 Prozent, beträgt die Annuität bei einer einprozentigen Tilgung 8 Prozent.
Befindet man sich jedoch in einer Niedrigzinsphase, wie aktuell, führt ein geringer Tilgungssatz zu einer sehr langen Darlehenslaufzeit.

Darlehensnehmer, die bei dem heutigen niedrigen Zinsniveau einen einprozentigen Tilgungssatz vereinbaren, zahlen bis zu 43 Jahre lang ihre Schulden zurück. Wer sich für eine Tilgung von 2 % entscheidet, hat sein Darlehen bereits nach 28 Jahren abbezahlt.
Die Kosten für den Darlehensnehmer sind in diesem Fall deutlich niedriger. Sinnvoll können auch flexible Darlehen sein, bei denen die Tilgungsrate individuell angepasst werden kann. So können beispielsweise Sondertilgungen ohne die Zahlung eines Aufschlages vereinbart werden.

5. "Bausparen ist doch nur was für Spießer!"

Nach Angaben der privaten Bausparkassen gab es im Jahr 2008 mehr als 30 Millionen Bausparverträge. Der Trend zeigt: Bausparen ist alles andere als konservativ und spießig. Gerade wer sich den Wunsch vom eigenen Häuschen erst in einigen Jahren erfüllen will, liegt mit einem Bausparvertrag richtig.

In der Regel werden 25-50% der Bausparsumme angespart, die Differenz wird bei Zuteilungsreife als Darlehen gewährt. Auf der einen Seite wird das Guthaben nur gering verzinst, auf der anderen Seite sind die Darlehenszinsen deutlich günstiger als bei einem normalen Baufinanzierungsdarlehen. Bausparkassen sind im Gegensatz zu anderen Banken bereit, ihre Darlehen an zweiter Rangstelle im Grundbuch abzusichern.

Auch eignen sich Bausparverträge hervorragend, um ein laufendes Darlehen am Ende der Zinsbindung abzulösen. Wenn Sie jetzt für 15 Jahre finanzieren und parallel einen Bausparer ansparen, sichern Sie sich schon jetzt den günstigen Bausparzins!

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6. "Kurze Kreditlaufzeiten sichern Flexibilität!"

Ist der Kreditvertrag erst unterzeichnet, ist eine Ablösung vor Ende der Zinsfestschreibung nicht möglich. Kreditnehmer, die vorzeitig zurückzahlen wollen, müssen der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Dabei stellt die Bank den Schaden in Rechnung, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Trotzdem sollten Kreditnehmer sich in Zeiten niedriger Zinsen den günstigen Zinssatz möglichst langfristig sichern. Nach Ablauf von 10 Jahren steht Darlehensnehmern ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 BGB) zu. Wer dann zurückzahlen möchte, kann mit sechsmonatiger Frist kündigen.

7. "Eigenleistung statt Eigenkapital einbringen, dann passt das schon!"

Viele Bauherren planen, einen erheblichen Teil der Arbeiten durch Eigenleistungen zu erbringen. Wer nicht über ausreichendes Eigenkapital verfügt, will dies durch Eigenleistungen ausgleichen.
In der Regel überschätzen sich die Bauherren jedoch in ihren Möglichkeiten und kalkulieren auch die Materialkosten für den Eigeneinsatz als zu gering ein. Auch wird von vielen Banken Eigenleistung nicht als "echtes Eigenkapital" gesehen.

Obwohl Banken bis zu 15 Prozent der Baukosten als Eigenleistung anerkennen, empfiehlt sich der Ansatz von maximal 5 bis 10 Prozent der Gesamtkosten.

                        
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8. "Es gibt keine Fördermitteldarlehen mehr!"

Steuerliche Möglichkeiten haben Häuslebauer in der Regel nicht. Dennoch profitieren sie von besonders günstigen Darlehen der KfW. Die KfW Bank vergibt zinsgünstige Kredite für energieeffizientes Bauen, für die Schaffung oder den Kauf von selbstgenutztem Eigentum oder eine besonders umweltverträgliche Sanierung. Im Vergleich zu klassischen Bankdarlehen bieten die Förderdarlehen sehr günstige Zinsen und moderate Rückzahlungsmodalitäten.

9. "Am besten lässt man sich bei der Hausbank beraten!"

Wer ein Darlehen aufnehmen möchte, fragt oftmals erst einmal bei seiner Hausbank nach einem Baudarlehen. Da sie dort schon lange bekannt sind, erhoffen sie sich die Kunden eine kompetente Beratung und möglichst wenige Formalitäten.
Trotzdem empfiehlt es sich, einige andere Angebote einzuholen, denn letztlich sind die Banken vor allem daran interessiert, ein lukratives Geschäft abzuschließen. Eine große Auswahl an Produkten werden Sie nicht vorfinden und so verkauft der Banker vor Ort eben das, was er hat, unabhängig davon, ob Ihre Wünsche und Bedürfnisse bei einer anderen Bank besser verwirklicht werden könnten.

Lassen Sie sich von uns, Ihren unabhängigen Baufinanzierungsspezialisten, individuell beraten! Sparen Sie mit der richtigen Bank und einem cleveren Konzept tausende von Euro!

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Herzliche Grüße und bis zum nächsten Blog!


Ihr

Jan Hönle & Anja Tittmann

Notarkosten Immobilienkauf: Rechnen Sie ab 01.08.2013 mit höheren Kosten!

Zum 1. August 2013 erfolgte eine Neuordnung der Notarkosten. Im Durchschnitt wurden die Gebühren um rund 15 Prozent erhöht.


Das hat Auswirkungen für Immobilienkäufer: Häuslebauer müssen künftig statt 1,5 rund 2 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten kalkulieren.

Marginale Erhöhung des Gesamtpreises 

Was sich zunächst teuer anhört, wirkt sich auf den Gesamtpreis der Immobilie dennoch recht marginal aus. Das Beispiel zeigt einen Immobilienkauf im Wert von 400.000 Euro. Gleichzeitig mit Kauf wird im Beispiel eine bereits bestehende Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro gelöscht:

Bisherige Berechnungsweise der Notarkosten Immobilienkauf nach der Notarkostenverordnung:

Neue Berechnung der Notarkosten Immobilienkauf nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz

Im genannten Beispiel steigen die Kosten für einen Immobilienkäufer nach der neuen Gebührenordnung um 752,08 Euro. Prozentual wird der Käufer mit rund 34 Prozent mehr zur Kasse gebeten. Im Vergleich zur eigentlich 15-prozentigen Erhöhung der Gebührenordnung wird das Budget des Käufers also deutlich höher belastet. Trotzdem bleiben die Notar- und Grundbuchkosten im Vergleich zur Grunderwerbsteuer oder der Maklerprovision der kleinste Posten auf der Liste der Nebenkosten. Wer eine Immobilie kauft, sollte die Nebenkosten auf jeden Fall in seine Kalkulation mit einbeziehen.

Mit dem neuen Gerichts- und Notarkostengesetz, dem sogenannten "Kostenrechtsmodernisierungsgesetz" will die Gesetzgebung die außergerichtlichen Dienstleistungen von Notaren leistungsgerechter honorieren. Darüber hinaus sollen die Notargebühren an die allgemeinen Lebenshaltungskosten angepasst werden. Zum letzten Mal wurde die Kostenordnung für Notare im Jahr 1986 neu geregelt.

Steigende Kosten für Beurkundungen 

Mit der Neuregelung steigen nicht nur die Notarkosten beim Immobilienkauf. Verbraucher müssen künftig für jede Beurkundung mehr berappen: Bei Aufsetzung eines Testaments wird ein Geschäftswert des Nachlasses zugrunde gelegt. An diesem orientieren sich die Notargebühren, die ebenfalls nach dem neuen Gesetz berechnet werden.
Eine positive Nachricht zum Schluss, denn nicht alles wird teurer: Die Kosten für eine normale Unterschriftsbeglaubigung beim Notar sind um rund 85 Prozent gesunken. Ist eine Immobilie bereits abbezahlt und der Eigentümer lässt seine Unterschrift auf dem Löschungsantrag für die Grundschuld beglaubigen, so zahlt er also deutlich weniger!


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Bis bald!

Ihr
Jan Hönle & Anja Tittmann

Grundschuld Bestellung: So funktioniert es!

Baufinanzierungen werden in der Regel über eine Grundschuld abgesichert. Die Sicherheit wird in Höhe des Darlehensbetrages im Grundbuch des Beleihungsobjektes zugunsten der finanzierenden Bank eingetragen.
Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nach, so hat die Bank das Recht, die Grundschuld zu verwerten.

Ablauf der Grundschuld Bestellung

Nach Unterzeichnung des Kreditvertrages erhält der Kunde von der Bank die erforderlichen Unterlagen für die Grundschuldbestellung. Kreditinstitute zahlen üblicherweise das Darlehen erst aus, wenn die Grundschuld bestellt und im Grundbuch eingetragen wurde. Ersatzweise kann ein Notar vor Eintragung im Rahmen einer Notarbestätigung versichern, dass einer ranggerechten Eintragung keine Hindernisse entgegenstehen. Die Auszahlung kann auch über ein Notaranderkonto abgewickelt werden.

Mit den Unterlagen der Bank geht der Kreditnehmer zu einem Notar. In notariell beglaubigter Form wird dort die Grundschuld bestellt. Handelt es sich um mehrere Eigentümer, so müssen alle die Grundschuld bestellen. Ein Grundpfandrecht an einer Immobilie kann immer nur der Eigentümer selbst bestellen. Sollte es sich um einen Immobilienkauf handeln, wird die Grundschuldbestellung üblicherweise im Rahmen des Kaufvertrages in Zusammenarbeit mit dem Verkäufer abgewickelt.

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Auflassungsvormerkung sichert den neuen Eigentümer 

Zunächst wird im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen. Bei der sogenannten Auflassung einigen sich Käufer und Verkäufer über die Eigentumseintragung. Im Grundbuch ist zu diesem Zeitpunkt noch der Verkäufer als Eigentümer eingetragen. Der Käufer wird mit Eintragung einer Auflassungsvormerkung als neuer Eigentümer grundbuchlich gesichert. Die eigentliche Eigentumsumschreibung erfolgt erst nach Zahlung des Kaufpreises, der Grunderwerbsteuer und eventuell weiterer Bedingungen.

Die Grundschuldbestellungsurkunde beinhaltet eine Vollstreckungs- und eine Unterwerfungsklausel. Im Falle einer Zwangsvollstreckung berechtigt der Grundstückseigentümer das Kreditinstitut, sofort in sein persönliches Vermögen zu vollstrecken. Die Unterwerfung erfolgt immer zugunsten einer Bank, theoretisch könnte sie mit der Grundschuld alle Forderungen absichern, die der Kreditnehmer bei ihr unterhält. Üblicherweise wird jedoch im Rahmen einer Sicherungszweckerklärung festgelegt, für welchen Kredit die Grundschuld als Absicherung dient.

Erstrangige Grundschulden sind die Regel 

Bei der Grundschuld Bestellung wird festgelegt, an welcher Rangstelle die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden soll. Die Reihenfolge der Eintragungen legt fest, in welcher Rangfolge die Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung befriedigt werden. Bei einer klassischen Baufinanzierung verlangen Banken in der Regel die Eintragung einer erstrangigen Grundschuld. Bei Nachfinanzierungen kann die Eintragung einer nachrangigen Grundschuld erforderlich werden.

Die Grundschuldbestellungsurkunde leitet der beurkundende Notar an das zuständige Grundbuchamt weiter, das die Eintragung vornimmt. Die entstehenden Kosten für die Grundschuld Bestellung beim Notar und die Eintragung beim Grundbuchamt trägt der Eigentümer.

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Jan Hönle & Anja Tittmann

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Leitzins EZB Entwicklung: Es wird wild spekuliert

Banken in der Eurozone erhalten derzeit keine Zinsen, wenn sie überschüssiges Kapital über Nacht bei der Europäischen Zentralbank anlegen.

In den letzten Wochen wurde über einen sinkenden Leitzins sowie einen Einlagenzins unter null spekuliert.

Häuslebauer und Immobilienkäufer haben Grund zur Freude, denn die Darlehenszinsen bleiben offensichtlich historisch günstig. Kapitalanleger gucken bei niedrigen Sparzinsen jedoch in die Röhre.



Die Senkung des Einlagenzinses unter null stößt bei Experten auf Vorbehalte. Als negatives Beispiel gilt Dänemark. Das Königreich hat den Einlagenzins auf einen negativen Wert gesenkt. Eine Reduzierung der Kreditzinsen konnte damit jedoch nicht erreicht werden. Im Gegenteil: Die Banken haben die Zinsen für Spareinlagen sogar angehoben und im Gegenzug auch die Baufinanzierungszinsen erhöht.

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Impulse für die Konjunktur

Mit der Reduzierung des Leitzinses auf 0,5 Prozent will die EZB der Konjunktur entscheidende Impulse verleihen. Mit der derzeitigen Leitzins EZB Entwicklung hoffen die europäischen Währungshüter, dass die Banken das historisch günstige Geld an Kreditnehmer weiterreichen.
Gerade in Krisenländern agieren die Kreditinstitute jedoch nicht wie gewünscht. Insbesondere höhere Risiken lassen sie sich mit höheren Zinsen bezahlen. Bei der Frage, ob die EZB im Laufe des Jahres eine weitere Senkung des Leitzinses vornehmen wird, sind die Experten uneins:

Während die meisten Branchenkenner von einer Besserung der Wirtschaftslage und einem unveränderten Leitzins ausgehen, prognostizieren andere Fachleute eine weitere Reduzierung des Leitzinses. Bei einer weiteren Senkung könnten Immobilienkäufer und Bauherren mit sinkenden Zinsen rechnen.

Was bedeutet die Leitzins EZB Entwicklung für Darlehensnehmer in Deutschland?

Wer jetzt eine Kreditaufnahme oder eine Anschlussfinanzierung plant, profitiert von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank. Alle Banken können nach der neuesten Leitzins EZB Entwicklung günstiger Geld leihen. Geben sie dies an ihre Kunden weiter, so bedeutet das ein weiteres Absinken der ohnehin schon günstigen Zinsen.
Selbst wenn die Kreditinstitute den Zinstrend nicht weitergeben, sollte das Baugeld auf jeden Fall stabil bleiben.
Die Darlehenszinsen orientieren sich nicht nur am EZB-Leitzins, sondern auch an den langfristigen Staatsanleihen. Deutschland gilt als sicherer Anlagehafen, es strömt frisches Kapital ins Land. Mit diesem Kapital bauen die Banken ihr Angebot an günstigen Baudarlehen weiter aus.

Fazit: Eine genaue Prognose über die weitere Entwicklung des EZB Leitzinses ist ungewiss. Dennoch haben Bauherren Grund zur Freude: Der Markt wird wahrscheinlich stabil bleiben oder sich aufgrund der derzeitigen Politik der europäischen Währungshüter eventuell sogar nach unten entwickeln.


Wollen auch Sie von den historisch günstigen Zinsen profitieren? Egal ob Sie bauen, kaufen, umschulden oder sich einfach nur informieren möchten: Wir freuen uns von Ihnen zu hören!

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Gebühren für Grundbucheintragung: Mit diesen Kosten müssen Sie bei einer Umschuldung rechnen

Kurz vor Ablauf der Zinsfestschreibung flattert dem Kreditnehmer ein Prolongationsangebot seiner Bank ins Haus. Es lohnt sich auf jeden Fall, über einen unabhängigen Finanzierungsvermittler Angebote anderer Kreditinstitute einzuholen, denn durch einen Wechsel kann häufig eine deutliche Zinsersparnis erreicht werden.



Viele Kreditnehmer schrecken vor einer Umschuldung zurück, weil sie die Kosten und den bürokratischen Aufwand scheuen. Neben den Gebühren für Grundbucheintragung fallen bei einem Wechsel zu einem anderen Institut weitere Kosten an. Erfahren Sie in diesem Blogbeitrag, ob sich der Aufwand lohnt!

Mit welchen Zusatzkosten ist grundsätzlich zu rechnen?

• Gebühren für entweder eine Löschung der bestehenden Grundschuld und Neueintragung
• oder für die Abtretung oder Teilabtretung einer Grundschuld

In der Regel wird die bereits eingetragene Grundschuld bei einem Wechsel an das neue Institut abgetreten oder in Höhe des neuen Finanzierungsbetrages teilabgetreten. Für den restlichen Betrag wird eine Löschungsbewilligung erteilt.

Als pauschaler Richtwert können rund 0,17 Prozent der Restschuldsumme als Kosten einer Grundschuldabtretung im Rahmen einer Umschuldung angenommen werden.

Praxisbeispiel:

Grundschuld.....................  .125.000,- €
Umschuldungsbetrag............. 75.000,- €

Ein erstrangiger Grundschuldteilbetrag in Höhe von 75.000 Euro wird in diesem Fall an die neue finanzierende Bank abgetreten. Für die restlichen 50.000 Euro wird eine Löschungsbewilligung erteilt. Alternativ könnte die alte Grundschuld gelöscht werden und zugunsten des neuen Kreditgebers eine neue Grundschuld eingetragen werden. Die Gebühren für Grundbucheintragung sind bei einer Löschung und Neueintragung allerdings wesentlich höher als bei einer Abtretung. Der Kreditnehmer ist mit einer Abtretung oder Teilabtretung in jedem Fall besser beraten.

Zum Vergrößern der Tabelle bitte auf das Bild klicken:

Zinsvorteil beachten

Wer jetzt zögert, sollte die entstehenden Kosten gegenrechnen. In Niedrigzinsphasen kann der Zinsvorteil bei einer Umschuldung in der Regel so groß sein, dass es sich lohnt, die Kosten in Kauf zu nehmen.

Sie fragen sich, on sich eine Umschuldung auch für Sie lohnen könnte? Sprechen Sie uns an! Wir prüfen gerne Ihre Möglichkeiten! Hier finden Sie unsere Kontaktdaten: Kontakt 

Mit einem Forwarddarlehen günstige Zinsen sichern 

Nicht nur wenn das Darlehen aus der Zinsfestschreibung läuft, steht eine Umschuldung an. Gerade in Zeiten extrem günstiger Zinsen kann es sich lohnen, über eine vorzeitige Ablösung nachzudenken. In diesen Fällen berechnen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Hier sollte im genauen Einzelfall geprüft werden, ob sich eine vorzeitige Darlehensablösung lohnt.
Dem Kreditnehmer steht ausserdem nach Ablauf von zehn Jahren ein Kündigungsrecht nach §489 BGB zu. Vor Ablauf dieser Frist muss die Bank eine vorzeitige Kündigung nicht akzeptieren wenn der Kunde eine Umschuldung plant.

Wer sich trotzdem einen günstigen Zinssatz sichern möchte, kann dies im Rahmen einer Forwardfinanzierung tun. Dabei wird der Darlehensvertrag bereits heute unterzeichnet, zur Auszahlung kommt der Kredit aber erst, wenn das alte Darlehen fällig ist. Diese Vereinbarung kann bis zu 5 Jahre im Voraus getroffen werden. Die Kreditinstitute berechnen dafür einen entsprechenden Zinsaufschlag.


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Wir freuen uns von Ihnen zu hören!

Ihre

Jan Hönle & Anja Tittmann

Darlehen in Schweizer Franken: Ablösen oder abwarten?

Wer vor einigen Jahren ein Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen hat, konnte mit einem Zinsvorteil bis zu zwei Prozentpunkten rechnen. Doch dann kam die Finanzkrise: Im Vergleich zum Franken legte der Euro eine rasante Talfahrt hin. Sollten Franken-Darlehensnehmer abwarten oder aus ihrem Fremdwährungsdarlehen aussteigen und dabei Kursverluste akzeptieren? 

Sie befinden sich genau in dieser Situation und möchten von unseren unabhängigen gratis Expertentipps profitieren? Sprechen Sie uns an! Hier sind unsere Kontaktdaten.

Analyse der eigenen Situation 

Experten gehen davon aus, dass der Schweizer Franken stark bleiben wird. Für Franken-Kreditnehmer stellt sich daher die Frage "Was tun?" Dabei müssen sie vor allem abwägen, welches Risiko sie zu tragen bereit sind. Wer ruhig schlafen will, bereitet dem Ganzen ein Ende, steigt aus und trägt den Kursverlust. Risikobewusste Optimisten warten ab und hoffen auf einen steigenden Euro. 

• Aussteigen und Kursverluste realisieren?
• Abwarten und auf einen steigenden Euro hoffen?

Für Darlehensnehmer, die jetzt aus ihrem Darlehen in Schweizer Franken aussteigen, wird der Kursverlust Realität. Lediglich der Zinsvorteil gegenüber einem Euro-Darlehen mindert die Verlustsumme.

Ob der Euro gegenüber dem Franken an Fahrt aufnimmt, ist ungewiss. Darlehensnehmer, die pari oder mit einem Plus aus ihrem Darlehen aussteigen wollen, müssen auf einen Eurokurs von mindestens 1,38 Franken hoffen. Ein Zinsvorteil ergibt sich aufgrund der extrem niedrigen Kapitalmarktzinsen derzeit nicht mehr. 

Das Risikobewusstsein des Darlehensnehmers entscheidet 

Fazit: Die Entscheidung zum Aussteigen oder Abwarten ist lediglich von der Risikobereitschaft des Darlehensnehmers abhängig. Konkrete Einschätzungen über die Entwicklung der Wechselkurse sind schwer zu treffen, auch Experten haben sich schon häufig geirrt. Die Entwicklung der Finanzmärkte hat in den letzten Jahren gezeigt, dass alles möglich ist.

Für alle Neulinge auf dem Gebiet der Schweizer Franken Finanzierungen gibt es hier in Kürze eine Neuauflage des Ebooks "Darlehen in Schweizer Franken", angepasst an das aktuelle Marktgeschehen. Tragen Sie sich hier in unseren Newsletter ein, um die Veröffentlichung  nicht zu verpassen! 

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Jan Hönle & Anja Tittmann

Endfälliges Darlehen - endfällige Tilgung

Wird ein endfälliges Darlehen aufgenommen, werden während der Darlehenslaufzeit nur die anfallenden Zinsen bezahlt.

Die Darlehenssumme wird erst am Ende der Laufzeit fällig, d.h. erst dann wird der volle Darlehensbetrag zurückbezahlt. Dieser Darlehenstyp kommt vor allem im Immobilienbereich, bei größeren Investitionen in Unternehmen oder auch bei Zinsdifferenzgeschäften zum Einsatz.

Parallel zur Zinszahlung wird ein sogenannter Tilgungsträger oder Tilgungserstatz bespart, der dann am Ende der Zinsbindung das Darlehen ablöst. Endfällige Darlehen können auch zum Ankauf von Immobilien als Form einer Zwischenfinanzierung eingesetzt werden. Diese Vorgehensweise ist dann sinnvoll, wenn bereits ein Tilgungsersatz vorhanden ist, der in absehbarer Zeit zur Auszahlung kommt.

Als Tilgungsersatz dienen zum Beispiel Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen oder Investmentfonds, die zum aktuellen Zeitpunkt angespart werden.

Beispiel: Sie planen Immobilien in Kanada für den Ruhestand zu erwerben, um dort den Lebensabend zu verbringen. Da zum aktuellen Zeitpunkt die Immobilienpreise auf einem Tiefpunkt sind, nehmen Sie ein endfälliges Darlehen mit endfälliger Tilgung auf und kaufen die Immobilie vor dem zeitlichen Auszahlungstermin von bereits bestehenden Bausparverträgen, Kapitallebensversicherungen oder privaten Rentenversicherungen. Da während der Laufzeit nur die anfallenden Zinsen bezahlt werden, werden die Auszahlungsbeträge aus dem Tilgungsersatz bereits bei Darlehensaufnahme an das kreditgebende Geldinstitut abgetreten. 

Können die anfallenden Zinsen steuerlich abgesetzt werden, ist ein endfälliges Darlehen auch dann sinnvoll, wenn entsprechende Ansparverträge zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme abgeschlossen werden.

Im Bereich von Zinsdifferenzgeschäften können ebenfalls endfällige Darlehen mit endfälliger Tilgung zum Einsatz kommen. Grundgedanke ist in diesem Fall die Spekulation. Aufgrund aktuell vorherrschender Marktsituationen soll eine positive Zinsdifferenz zwischen Investitionszinsen und Ertragszinsen erwirtschaftet werden.

Als Tilgungsersatz dienen die Wertpapiere, in die investiert wird. Da die Entwicklung von Wertpapieren über einen längeren Zeitraum oft schwer abgeschätzt werden kann, können aus solchen Finanzierungen zum Laufzeitende und Fälligstellung der Darlehenssumme Finanzierungslücken entstehen.

Vor allem bei sicheren Geldanlagen verteuern endfällige Darlehen mit endfälliger Tilgung den aufgenommenen Kredit. Dies ist in der wesentlich geringeren Verzinsung von sicheren Geldanlagen im Vergleich zu den Darlehenszinsen begründet. Aufgrund dieses Zinsungleichgewichtes sollte diese Darlehensart nur unter gewissen Voraussetzungen in Anspruch genommen werden.

Immobilienpreise auf sehr tiefem Niveau zählen zu diesen Ausnahmen, wenn absehbar ist, dass aufgrund erkennbarer Markteinflüsse ein Aufwärtstrend zu erwarten ist. Die Errichtung oder der Erwerb eines Eigenheimes unter normalen Marktbedingungen wird bevorzugt mit speziell darauf ausgerichteten Finanzierungen zu günstigeren Konditionen abgesichert. 

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Erbbaugrundstück: So funktioniert die Erbpacht

Ist es von Vorteil auf einem Erbbaugrundstück zu bauen? Und was bedeutet Erbpacht überhaupt genau?

Wer sein Eigentum auf einem Erbbaugrundstück errichtet, baut sein Haus auf fremden Boden. Im Rahmen der Erbpacht erwirbt er gegen Zahlung des Erbbauzinses das dingliche Recht, das fremde Grundstück zu nutzen. Aber ist das sinnvoll?

Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Haus bauen und nach langer Suche finden Sie nun endlich ein Grundstück bei dem alles passt. Alles bestens, oder? Aber was ist, wenn genau dieses Grundstück der Kirche oder Gemeinde gehört und gemäß den Bestimmungen derer nicht veräussert werden darf? 

Dann können Sie sich weiter umsehen oder das Recht erweben auf diesem Grundstück zu bauen. Somit gehört das Haus Ihnen, das Grundstück haben Sie aber nur von der Kirche oder Gemeinde "gemietet" und entrichten dafür einen monatlichen Erbbauzins.

Üblicherweise liegt der Erbbauzins zwischen 4% und 6%. Besondere Beachtung verdient hier die Anpassungsklausel des Zinssatzes.

Wird nichts anderes vereinbart, so gilt der im Vertrag genannte Zinssatz für die gesamte Laufzeit. In der Regel wird der Zins aber an einen amtlichen Index gekoppelt, etwa an den Lebenshaltungskostenindex. Steigt dieser, steigt auch die zu zahlende Erbpacht. Eine Anpassung darf nach den Vorgaben der Erbbaurechtsverordnung nur alle drei Jahre erfolgen. Eine Kopplung an den örtlichen Mietspiegel ist nicht empfehlenswert.  

Die genauen Modalitäten werden in einem notariell beurkundeten Erbbauvertrag festgehalten. Das Erbbaurecht läuft 99 Jahre und wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen.

Von entscheidender Bedeutung sind vor allem folgende Vertragsbestandteile:

•  Höhe des vereinbarten Erbbaurechtszinssatzes

•  Anpassungsmöglichkeiten des Zinssatzes 

•  Laufzeit des Vertrages

•  Höhe einer Entschädigung bei Vertragsablauf für das errichtete Gebäude

•  Erschließungskosten  

Auch wenn der Erbbauberechtigte nicht Eigentümer des Erbbaugrundstücks wird, so geht die Verpflichtung zur Zahlung öffentlicher Lasten auf ihn über. Gemeinden erheben Erschließunskosten für Straßenbau oder Kanalisation häufig erst Jahre nach den tatsächlichen Maßnahmen. Damit der Erbbauberechtigte vor unliebsamen Überraschungen geschützt ist, sollte der Vertrag eine Regelung über etwaige Erschließungskosten vorsehen. 

Wann ist es sinnvoll ein Erbbaugrundstück zu erwerben?

In Zeiten hoher Zinsen (über dem Erbbauzins von 4-6%) und der Tatsache, dass eine Mitfinanzierung des Grundstücks mit größeren finanziellen Schwierigkeiten verbunden ist, kann man über die Nutzung eines Erbbaugrundtückes nachdenken. Wichtig ist dabei aber auch immer im Hinterkopf zu behalten, dass der Erbbauzins steigen kann und sich parallel somit auch die monatliche Belastung erhöhen kann. 

Auch lässt sich ein Haus, was nicht auf einem Erbpachtgrundstück steht zu einem späteren Zeitpunkt besser verkaufen, da der Käufer nicht die Erbpachtverpflichtung mit erwirbt.

Sollte es also ein alternatives Grundstück zum Erbbaugrundstück geben, ist dies in der heutigen Niedrigzinsphase vorzuziehen. Mit einem Erbbauzins der über den aktuellen Zinsniveau für Finanzierungen liegt und ggf. nach oben angepasst werden kann, wird man unterm Strich nichts sparen.

Was gibt es noch zu wissen über die Erbpacht?

Der Erbbauberechtigte ist der Eigentümer des Gebäudes. Das Erbbaurecht kann vererbt oder verkauft werden. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten die Modalitäten bei einem etwaigen Verkauf im Erbbaurechtsvertrag geregelt werden. Üblicherweise sieht der Vertrag die Zustimmung des Grundstückseigentümers bei Verkauf vor. Kann der neue Käufer geordnete wirtschaftliche Verhältnisse nachweisen, so steht einer Veräußerung in der Regel nichts entgegen.

Was passiert bei Ablauf der Vertragslaufzeit?

Normalerweise laufen Erbbaurechtsverträge 99 Jahre. Wer ein Erbbaugrundstück erwirbt, wird diesen Zeitpunkt also nicht selbst erleben. Nach der Vertragslaufzeit geht das Gebäude auf den Grundstückseigentümer über. Dafür muss dieser jedoch eine Entschädigung entrichten, die dem Marktwert des Gebäudes entspricht.

Möchten Sie Ihre eigenen vier Wände bauen oder erwerben? Bei allen Fragen rund um die Finanzierung sind wir sehr gerne für Sie da! 

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Kosten beim Immobilienerwerb: Mit welchen Nebenkosten Käufer rechnen müssen

Reicht das Eigenkapital auf dem Sparkonto nicht aus, so lässt sich der Traum vom Eigenheim im Rahmen einer Vollfinanzierung verwirklichen. Das höhere Risiko lassen sich die Banken durch einen Zinsaufschlag bezahlen.

Mit welchen Kosten beim Immobilienerwerb muss ein Käufer rechnen und wie kann finanziert werden?

Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital erhält der Darlehensnehmer nicht nur den Immobilienkaufpreis sondern auch die entstehenden Nebenkosten als Kredit von der Bank. Man spricht von einer Vollfinanzierung.

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Die Nebenkosten können sich, abhängig vom Einzelfall, wie folgt zusammensetzen:

• Maklercourtage zwischen 3 und 6 % des Kaufpreises zzgl. 19 % Mehrwertsteuer
• Kosten für Notar und Grundbucheintragung rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer, abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6 % des Kaufpreises

Hier ein kleines Rechenbeispiel für die Kosten beim Immobilienerwerb: (zum Vergrößern bitte ins Bild klicken)

Aus dem Beispiel wird ersichtlich, dass die Kosten in Höhe von 40.920 Euro keine Werterhöhung für das Objekt darstellen. Sollte die Immobilie wieder veräußert werden, so liegt ihr Marktwert bei rund 300.000 Euro.

Die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb entstanden sind, führen zu keiner Wertsteigerung des Objektes. Diese Nebenkosten finanzieren mache Kreditinstitute direkt mit oder im Rahmen einer sogenannten Nachrangfinanzierung über eine andere Bank (z.B. Hanseatic Bank).

Für die Bank bedeutet die Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten ein höheres Risiko. In diesem Fällen berechnen die Kreditinstitute einen Zinsaufschlag. Sollte das Darlehen nicht mehr bedient werden und es kommt im schlimmsten Falle zu einem Verkauf oder einer Versteigerung des Objektes, so wird die Bank nur den Marktwert erzielen und nicht die mitfinanzierten Nebenkosten.

Kosten beim Immobilienerwerb: Nachrangfinanzierung zu höheren Konditionen

Die Hanseatic-Bank hat Nachrangdarlehen in ihrem Portfolio. Für diese Darlehen wird keine Grundschuld eingetragen, entsprechend hoch ist das Risiko für die Bank und entsprechen hoch auch der Zins für dieses Darlehen.  

Für einen gutverdiendenden Käufer ohne Eigenkapital ist eine Vollfinanzierung aber durchaus vorteilhaft, denn so kommt er schneller zu seiner Wunschimmobilie. Nachteilig wirken sich die höheren Zinsen der Nachrangfinanzierung aus, die zu einer höheren monatlichen Belastung führen. Aufgrund des derzeit historisch günstigen Zinsniveaus handelt es sich dabei jedoch um ein vertretbares Risiko für den Häuslebauer. 

Kosten beim Immobilienerwerb: So geht es auch

Wer die Nebenkosten des Immobilienerwerbs nicht im Rahmen einer Vollfinanzierung abdecken kann oder will, hat weitere Möglichkeiten für die Finanzierung:

•  zinsloses oder zinsgünstiges Darlehen von Verwandten oder Freunden

• Beleihung von Lebensversicherungen oder Bausparverträgen 

• schuldenfreie Immobilien können als Sicherheit dienen 

Bauherren, die beim Bau selbst Hand anlegen, können ebenfalls für Eigenkapital sorgen: Eigenleistungen, die der Eigentümer selbst erbringt, werden als Eigenkapital anerkannt. Soll der Traum vom eigenen Heim erst in einigen Jahren erfüllt werden, so kann das Eigenkapital durch konsequentes Ansparen aufgebaut werden.

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Auswirkung Leitzinssenkung der EZB auf das Baugeld

Die Europäische Zentralbank hat am 02.05.2013 erneut den Leizins gesenkt.

Banken, die sich bei der EZB Geld leihen bezahlen jetzt nur noch 0,5% Zins, statt wie bisher 0,75%.

Doch was bedeutet das für die Banken und welche Auswirkungen hat die Leitzinssenkung auf Sparer oder Darlehensnehmer?

Den Sparern ist es schon längst klar: Sein Geld auf der Bank zu deponieren um wenigstens der Inflation entgegenzuwirken funktioniert schon lange nicht mehr. Eine Inflationsrate von ca. 2,5% und dem gegenüberstehenden Guthabenzins von, wenn überhaupt, maximal 1,7% und das auch nur für maximal 6 Monate*, kann auf Dauer nichts anderes als einen Kapitalverlust verursachen. Das Sparbuch und das Tagesgeldkonto hat, zumindest um sein Geld zu erhalten,  wohl leider ausgedient...

*dieser Wert ist ständigen Schwankungen unterworfen, viele Banken und Sparkassen zahlen Ihren Privatanlegern nicht mal 0,5% auf 12 Monate.

Warum hat die EZB die Leitzinsen gesenkt?

Aufgrund der Finanzkrise sind viele Schuldner, allen voran bestimmte Staaten, in der Klemme. Die Senkung des Leitzinses ermöglicht den schwer geschädigten Staaten sich günstiger Geld zu leihen. Damit hofft man die wirtschaftliche Situation stabilisieren zu können. Die Länder profitieren erstmal von den niedrigeren Zinsen.

Auch auf Immobilienfinanzierer kann sich die Leitzinssenkung günstig auswirken. Vor allem bei kurzen Zinsbindungen oder beim einem Darlehen mit variablem Zinssatz sind die in diesem Fall positiven Auswirkungen der Leitzinssenkung zu spüren.

Was bedeutet die Leitzinssenkung für die Banken?

Banken verdienen den größten Anteil ihres Geldes damit, Spareinlagen zu möglichst niedrigen Zinsen zu bekommen und dieses Geld dann zu einem höheren Zinssatz wieder zu verleihen.

Eine Senkung der Leitzinsen bedeutet an dieser Stelle, dass die Banken ihre Darlehenszinsen senken, um konkurrenzfähig zu bleiben und sich ihren Marktanteil erhalten zu können. Das ist erstmal gut für die Schuldner. Auf der anderen Seite werden aber auch  Darlehen aus den Einlagen vergeben. Hier muss die Differenz zwischen geliehenem Geld der Sparer und verliehenem Geld an die Darlehensnehmer natürlich auch einen Ertrag abwerfen. Die Folge ist, dass der Sparzins- oder Tagesgeldzins gesenkt werden muss.  Das ist schlecht für die Sparer.

Nun ist es aber so, dass die Banken trotz schlechter Sparzinsen immer noch einen Einlagenüberschuss haben, den sie am Kapitalmarkt anlegen um einen Zinsgewinn zu erzielen. Doch auch hier sind die Renditen aufgrund der niedrigen Leitzinsen erheblich gesunken.  Eine Bundesanleihe mit 10 Jahren Laufzeit "glänzt" derzeit mit einer mickrigen Rendite von 1,2%.

Aus diesem Grund streben die Banken weitere Sparzinssenkungen an. Allerdings stehen sie in Konkurrenz zu Direktbanken und ausländischen Banken, die mit hohen Zinsen die Sparer für sich gewinnen möchten. Aber auch bei diesen Banken sind die Konditionen schon deutlich gefallen.

Vorteil Leitzinssenkung für Baufinanzierer

Fast alle haben inzwischen gemerkt, dass Sparen keine lukrative Option mehr ist. Entsprechend orientieren sich die Menschen in die andere Richtung und das Darlehensgeschäft boomt enorm.

Allerdings rechnen Experten nicht damit, dass sich die Baufinzierungszinsen im langfristigen Segment noch drastischer nach unten bewegen werden.

Wer also jetzt zu historisch günstigen Zinsen finanzieren kann, sollte nicht länger zögern. 

So haben jetzt allerdings Dispokreditnehmer einen kleinen Vorteil durch die Auswirkungen Leitzinssenkung. Der Dispozins wurde, zum Ärger der Schuldner, von den Banken lange Zeit auf einem hohen stabilen Niveau von bis zu 15% gehalten. Doch seit Juni 2010 müssen die Banken ihren Dispozins an den Leitzins der EZB oder an den Durchschnittszinssatz des 3-Monats-Euribor anpassen.  Langsam, sehr langsam kommt auch Bewegung in dieses Segment.

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Jan Hönle & Anja Tittmann

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In diesem Video wird sie anschaulich erklärt (bitte ins Bild klicken):

Vorteil Bausparvertrag: So sieht ein cleveres Finanzierungskonzept aus!

Der Vorteil einer langen Zinsbindung bei der aktuellen Lage am Zinsmarkt liegt auf der Hand:

Gute Planbarkeit, hohe Sicherheit und das möglichst lange Profitieren vom historischen Zinstief. Zinsbindungen bis zu 30 Jahren sind möglich, entsprechend hoch ist dann aber auch der Zinsaufschlag im Vergleich zu 10 oder 15 Jahren Zinsfestschreibung.

Erfahren Sie in diesem Blogbeitrag wie Sie aus 15 Jahren Zinsbindung 30 Jahre Zinssicherheit machen!

Der Vorteil Bausparvertrag, wo liegt er genau?

Was bis vor kurzem noch als spießig  und uninteressant galt rückt wieder in den Fokus: Der Bausparvertrag. Planen Sie gerade einen Immobilienkauf und benötigen Sie dazu eine Finanzierung kann Ihnen ein Bausparvertrag einen riesigen Vorteil bieten. Wie Sie den Effekt des Bausparers positiv für sich nutzen können lesen Sie hier...

Brauchen Sie Hilfe? Keine Sorge, Sie müssen hier nicht zum Bausparexperten werden. Kontaktieren Sie uns einfach und wir erstellen ein auf Ihre Wünsche optimal abgestimmtes Finanzierungskonzept. Unsere Kontaktdaten finden Sie hier!

Wie funktioniert denn ein Bausparvertrag überhaupt?

Zunächst spart man für einen bestimmten Zeitraum monatlich einen festgelegten Beitrag an. Hat man nach ein paar Jahren das Mindestguthaben erreicht, kommt der Bausparvertrag in die Zuteilung. Das bedeutet, dass zusätzlich zum Guthaben noch ein zinsgünstiges Darlehen über die Bausparkasse gewährt wird.

Lassen Sie uns das am Beispiel von Familie Klein aus dem Blogbeitrag vom 07.05.2013 näher betrachten:

Familie Klein möchte ein Reihenhaus mit Garten kaufen. Der Kaufpreis beträgt 250.000,- €, die Kaufnebenkosten liegen bei 16.250,- € (Grunderwerbsteuer und Notar).

Gesamtkosten: 266.250,- €

Familie Klein bringt zusätzlich noch 66.250,- € Eigenkapital ein, so dass noch 200.000,- € finanziert werden sollen.

Die Familie möchte gerne eine möglichst lange Zinsbindung. Am liebsten so lange, dass in dieser Zeit der komplette Darehensbetrag abgelöst werden kann. Die monatliche Rate soll nicht über 1000,- € liegen.

Im Beispiel vom 07.05.2013 liegt den Kleins ein Angebot über 10 Jahre Zinsfestschreibung vor. 

Das ist der sicherheitsbewussten Familie nicht lang genug. Sie lassen sich ein Angebot über 15 Jahre berechnen.

Das sieht folgendermaßen aus: (bitte ins Bild klicken für Vergrößerung)

An dieser Stelle kann die Familie das KfW-Darlehen Nr. 124 einbinden. Für Eigennutzer bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsgünstige Darlehen an. Allerdings ist die Zinsbindung hier nur auf 10 Jahre beschränkt. Um einen Eindruck zu bekommen, gibt es hier eine Berechnung mit KfW-Darlehen:

Bei dieser Variante bleiben nach 10 Jahren ca. 40.600,- € Restschuld aus dem KfW-Darlehen und nach 15 Jahre 93.900,- € Restschuld aus dem Darlehen über 150.000,- € stehen.

Das Zinsrisiko bei einer Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren möchten die Kleins nicht eingehen und entscheiden sich dafür den kompletten Betrag über 15 Jahre zu finanzieren. 

Doch wo kann nun der Vorteil eines Bausparers genutzt werden?

Familie Klein möchten möglichst bis zur allerletzen Rate des Darlehens die Sicherheit eines konstanten Sollzinses. Der Abschluss einer 30-jährigen Zinsbindung würde aber  mit einem wesentlich höheren Sollzins zu Buche schlagen (aktuell bei 80% Beleihung 4,27% Sollzins/4,42% eff.Jahrezins). 

So entscheiden sie sich dafür, die Differenz zwischen Kapitaldienst aus dem 15-jährigen Darlehen und der maximalen Rate von 1.000,- € in einen Bausparvertrag zu sparen.

Das Schaubild verdeutlicht noch einmal das Prinzip des Bausparers. In grün die Ansparphase (hier nur 30% Ansparung nötig), in orange die Darlehensphase:

Es werden über 15 Jahre 219,- € monatlich angespart, das ergibt ein Guthaben von 38.491,- €*:

*Guthabenzinsen und Abschlussgebühr wurden schon verrechnet

Die Vorteile für Familie Klein liegen auf der Hand:

• Zinssicherheit bis zur vollen Tilgung des Darlehens zu günstigen 15-Jahres-Konditionen, somit kein Zinsänderungsrisiko während der gesamten Laufzeit
• flexible Rückzahlung: ganz oder teilweise kostenlose Tilgung beim Bauspardarlehen möglich
• feste, planbare Raten beim ersten Darlehen sowie in der Ansparphase und in der Darlehensphase des Bauspardarlehens

Haben auch Sie Interesse an einer langen Zinsbindung, weil auch Sie sich unsicher sind was in den nächsten 15 Jahren mit den Bauzinsen geschieht?

Besprechen Sie mit uns Ihre konkreten Wünsche und Ziele! Lassen Sie uns ein Finanzierungskonzept ausarbeiten, das genau auf Ihre Lebenssituation passt! 

Buchen Sie einen unkomplizierten Onlineberatungstermin bei uns! Direkt hier in unserem Kalender! 

Wir freuen uns von Ihnen zu hören!


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