Erbbaugrundstück: So funktioniert die Erbpacht

Ist es von Vorteil auf einem Erbbaugrundstück zu bauen? Und was bedeutet Erbpacht überhaupt genau?

Wer sein Eigentum auf einem Erbbaugrundstück errichtet, baut sein Haus auf fremden Boden. Im Rahmen der Erbpacht erwirbt er gegen Zahlung des Erbbauzinses das dingliche Recht, das fremde Grundstück zu nutzen. Aber ist das sinnvoll?

Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Haus bauen und nach langer Suche finden Sie nun endlich ein Grundstück bei dem alles passt. Alles bestens, oder? Aber was ist, wenn genau dieses Grundstück der Kirche oder Gemeinde gehört und gemäß den Bestimmungen derer nicht veräussert werden darf? 

Dann können Sie sich weiter umsehen oder das Recht erweben auf diesem Grundstück zu bauen. Somit gehört das Haus Ihnen, das Grundstück haben Sie aber nur von der Kirche oder Gemeinde "gemietet" und entrichten dafür einen monatlichen Erbbauzins.

Üblicherweise liegt der Erbbauzins zwischen 4% und 6%. Besondere Beachtung verdient hier die Anpassungsklausel des Zinssatzes.

Wird nichts anderes vereinbart, so gilt der im Vertrag genannte Zinssatz für die gesamte Laufzeit. In der Regel wird der Zins aber an einen amtlichen Index gekoppelt, etwa an den Lebenshaltungskostenindex. Steigt dieser, steigt auch die zu zahlende Erbpacht. Eine Anpassung darf nach den Vorgaben der Erbbaurechtsverordnung nur alle drei Jahre erfolgen. Eine Kopplung an den örtlichen Mietspiegel ist nicht empfehlenswert.  

Die genauen Modalitäten werden in einem notariell beurkundeten Erbbauvertrag festgehalten. Das Erbbaurecht läuft 99 Jahre und wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen.

Von entscheidender Bedeutung sind vor allem folgende Vertragsbestandteile:

•  Höhe des vereinbarten Erbbaurechtszinssatzes

•  Anpassungsmöglichkeiten des Zinssatzes 

•  Laufzeit des Vertrages

•  Höhe einer Entschädigung bei Vertragsablauf für das errichtete Gebäude

•  Erschließungskosten  

Auch wenn der Erbbauberechtigte nicht Eigentümer des Erbbaugrundstücks wird, so geht die Verpflichtung zur Zahlung öffentlicher Lasten auf ihn über. Gemeinden erheben Erschließunskosten für Straßenbau oder Kanalisation häufig erst Jahre nach den tatsächlichen Maßnahmen. Damit der Erbbauberechtigte vor unliebsamen Überraschungen geschützt ist, sollte der Vertrag eine Regelung über etwaige Erschließungskosten vorsehen. 

Wann ist es sinnvoll ein Erbbaugrundstück zu erwerben?

In Zeiten hoher Zinsen (über dem Erbbauzins von 4-6%) und der Tatsache, dass eine Mitfinanzierung des Grundstücks mit größeren finanziellen Schwierigkeiten verbunden ist, kann man über die Nutzung eines Erbbaugrundtückes nachdenken. Wichtig ist dabei aber auch immer im Hinterkopf zu behalten, dass der Erbbauzins steigen kann und sich parallel somit auch die monatliche Belastung erhöhen kann. 

Auch lässt sich ein Haus, was nicht auf einem Erbpachtgrundstück steht zu einem späteren Zeitpunkt besser verkaufen, da der Käufer nicht die Erbpachtverpflichtung mit erwirbt.

Sollte es also ein alternatives Grundstück zum Erbbaugrundstück geben, ist dies in der heutigen Niedrigzinsphase vorzuziehen. Mit einem Erbbauzins der über den aktuellen Zinsniveau für Finanzierungen liegt und ggf. nach oben angepasst werden kann, wird man unterm Strich nichts sparen.

Was gibt es noch zu wissen über die Erbpacht?

Der Erbbauberechtigte ist der Eigentümer des Gebäudes. Das Erbbaurecht kann vererbt oder verkauft werden. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten die Modalitäten bei einem etwaigen Verkauf im Erbbaurechtsvertrag geregelt werden. Üblicherweise sieht der Vertrag die Zustimmung des Grundstückseigentümers bei Verkauf vor. Kann der neue Käufer geordnete wirtschaftliche Verhältnisse nachweisen, so steht einer Veräußerung in der Regel nichts entgegen.

Was passiert bei Ablauf der Vertragslaufzeit?

Normalerweise laufen Erbbaurechtsverträge 99 Jahre. Wer ein Erbbaugrundstück erwirbt, wird diesen Zeitpunkt also nicht selbst erleben. Nach der Vertragslaufzeit geht das Gebäude auf den Grundstückseigentümer über. Dafür muss dieser jedoch eine Entschädigung entrichten, die dem Marktwert des Gebäudes entspricht.

Möchten Sie Ihre eigenen vier Wände bauen oder erwerben? Bei allen Fragen rund um die Finanzierung sind wir sehr gerne für Sie da! 

Als unabhängige Finanzierungsvermittler erstellen wir Ihr ganz persönliches Finanzierungskonzept, das genau in Ihr Leben passt! 

Buchen Sie jetzt einen unkomplizierten, aber sehr informativen Onlineberatungstermin bei uns. Hier Wunschtermin aussuchen: Kalender

Wir freuen uns auf Sie!

Ihr

Jan Hönle & Anja Tittmann

Sie haben vorab schon Fragen und möchten uns auf anderem Wege kontaktieren? Sehr gerne, hier finden Sie unsere Kontaktdaten!