Reicht das Eigenkapital auf dem Sparkonto nicht aus, so lässt sich der Traum vom Eigenheim im Rahmen einer Vollfinanzierung verwirklichen. Das höhere Risiko lassen sich die Banken durch einen Zinsaufschlag bezahlen.
Mit welchen Kosten beim Immobilienerwerb muss ein Käufer rechnen und wie kann finanziert werden?
Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital erhält der Darlehensnehmer nicht nur den Immobilienkaufpreis sondern auch die entstehenden Nebenkosten als Kredit von der Bank. Man spricht von einer Vollfinanzierung.
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Die Nebenkosten können sich, abhängig vom Einzelfall, wie folgt zusammensetzen:
- Maklercourtage zwischen 3 und 6 % des Kaufpreises zzgl. 19 % Mehrwertsteuer
- Kosten für Notar und Grundbucheintragung rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
- Grunderwerbsteuer, abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6 % des Kaufpreises
Hier ein kleines Rechenbeispiel für die Kosten beim Immobilienerwerb: (zum Vergrößern bitte ins Bild klicken)
Aus dem Beispiel wird ersichtlich, dass die Kosten in Höhe von 40.920 Euro keine Werterhöhung für das Objekt darstellen. Sollte die Immobilie wieder veräußert werden, so liegt ihr Marktwert bei rund 300.000 Euro.
Die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb entstanden sind, führen zu keiner Wertsteigerung des Objektes. Diese Nebenkosten finanzieren mache Kreditinstitute direkt mit oder im Rahmen einer sogenannten Nachrangfinanzierung über eine andere Bank (z.B. Hanseatic Bank).
Für die Bank bedeutet die Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten ein höheres Risiko. In diesem Fällen berechnen die Kreditinstitute einen Zinsaufschlag. Sollte das Darlehen nicht mehr bedient werden und es kommt im schlimmsten Falle zu einem Verkauf oder einer Versteigerung des Objektes, so wird die Bank nur den Marktwert erzielen und nicht die mitfinanzierten Nebenkosten.
Kosten beim Immobilienerwerb: Nachrangfinanzierung zu höheren Konditionen
Die Hanseatic-Bank hat Nachrangdarlehen in ihrem Portfolio. Für diese Darlehen wird keine Grundschuld eingetragen, entsprechend hoch ist das Risiko für die Bank und entsprechen hoch auch der Zins für dieses Darlehen.
Für einen gutverdiendenden Käufer ohne Eigenkapital ist eine Vollfinanzierung aber durchaus vorteilhaft, denn so kommt er schneller zu seiner Wunschimmobilie. Nachteilig wirken sich die höheren Zinsen der Nachrangfinanzierung aus, die zu einer höheren monatlichen Belastung führen. Aufgrund des derzeit historisch günstigen Zinsniveaus handelt es sich dabei jedoch um ein vertretbares Risiko für den Häuslebauer.
Kosten beim Immobilienerwerb: So geht es auch
Wer die Nebenkosten des Immobilienerwerbs nicht im Rahmen einer Vollfinanzierung abdecken kann oder will, hat weitere Möglichkeiten für die Finanzierung:
- zinsloses oder zinsgünstiges Darlehen von Verwandten oder Freunden
- Beleihung von Lebensversicherungen oder Bausparverträgen
- schuldenfreie Immobilien können als Sicherheit dienen
Bauherren, die beim Bau selbst Hand anlegen, können ebenfalls für Eigenkapital sorgen: Eigenleistungen, die der Eigentümer selbst erbringt, werden als Eigenkapital anerkannt. Soll der Traum vom eigenen Heim erst in einigen Jahren erfüllt werden, so kann das Eigenkapital durch konsequentes Ansparen aufgebaut werden.
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Ihr
Jan Hönle & Anja Tittmann
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