Grundschuld Bestellung: So funktioniert es!

Baufinanzierungen werden in der Regel über eine Grundschuld abgesichert. Die Sicherheit wird in Höhe des Darlehensbetrages im Grundbuch des Beleihungsobjektes zugunsten der finanzierenden Bank eingetragen.
Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nach, so hat die Bank das Recht, die Grundschuld zu verwerten.

Ablauf der Grundschuld Bestellung

Nach Unterzeichnung des Kreditvertrages erhält der Kunde von der Bank die erforderlichen Unterlagen für die Grundschuldbestellung. Kreditinstitute zahlen üblicherweise das Darlehen erst aus, wenn die Grundschuld bestellt und im Grundbuch eingetragen wurde. Ersatzweise kann ein Notar vor Eintragung im Rahmen einer Notarbestätigung versichern, dass einer ranggerechten Eintragung keine Hindernisse entgegenstehen. Die Auszahlung kann auch über ein Notaranderkonto abgewickelt werden.

Mit den Unterlagen der Bank geht der Kreditnehmer zu einem Notar. In notariell beglaubigter Form wird dort die Grundschuld bestellt. Handelt es sich um mehrere Eigentümer, so müssen alle die Grundschuld bestellen. Ein Grundpfandrecht an einer Immobilie kann immer nur der Eigentümer selbst bestellen. Sollte es sich um einen Immobilienkauf handeln, wird die Grundschuldbestellung üblicherweise im Rahmen des Kaufvertrages in Zusammenarbeit mit dem Verkäufer abgewickelt.

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Auflassungsvormerkung sichert den neuen Eigentümer 

Zunächst wird im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen. Bei der sogenannten Auflassung einigen sich Käufer und Verkäufer über die Eigentumseintragung. Im Grundbuch ist zu diesem Zeitpunkt noch der Verkäufer als Eigentümer eingetragen. Der Käufer wird mit Eintragung einer Auflassungsvormerkung als neuer Eigentümer grundbuchlich gesichert. Die eigentliche Eigentumsumschreibung erfolgt erst nach Zahlung des Kaufpreises, der Grunderwerbsteuer und eventuell weiterer Bedingungen.

Die Grundschuldbestellungsurkunde beinhaltet eine Vollstreckungs- und eine Unterwerfungsklausel. Im Falle einer Zwangsvollstreckung berechtigt der Grundstückseigentümer das Kreditinstitut, sofort in sein persönliches Vermögen zu vollstrecken. Die Unterwerfung erfolgt immer zugunsten einer Bank, theoretisch könnte sie mit der Grundschuld alle Forderungen absichern, die der Kreditnehmer bei ihr unterhält. Üblicherweise wird jedoch im Rahmen einer Sicherungszweckerklärung festgelegt, für welchen Kredit die Grundschuld als Absicherung dient.

Erstrangige Grundschulden sind die Regel 

Bei der Grundschuld Bestellung wird festgelegt, an welcher Rangstelle die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden soll. Die Reihenfolge der Eintragungen legt fest, in welcher Rangfolge die Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung befriedigt werden. Bei einer klassischen Baufinanzierung verlangen Banken in der Regel die Eintragung einer erstrangigen Grundschuld. Bei Nachfinanzierungen kann die Eintragung einer nachrangigen Grundschuld erforderlich werden.

Die Grundschuldbestellungsurkunde leitet der beurkundende Notar an das zuständige Grundbuchamt weiter, das die Eintragung vornimmt. Die entstehenden Kosten für die Grundschuld Bestellung beim Notar und die Eintragung beim Grundbuchamt trägt der Eigentümer.

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Jan Hönle & Anja Tittmann

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Leitzins EZB Entwicklung: Es wird wild spekuliert

Banken in der Eurozone erhalten derzeit keine Zinsen, wenn sie überschüssiges Kapital über Nacht bei der Europäischen Zentralbank anlegen.

In den letzten Wochen wurde über einen sinkenden Leitzins sowie einen Einlagenzins unter null spekuliert.

Häuslebauer und Immobilienkäufer haben Grund zur Freude, denn die Darlehenszinsen bleiben offensichtlich historisch günstig. Kapitalanleger gucken bei niedrigen Sparzinsen jedoch in die Röhre.



Die Senkung des Einlagenzinses unter null stößt bei Experten auf Vorbehalte. Als negatives Beispiel gilt Dänemark. Das Königreich hat den Einlagenzins auf einen negativen Wert gesenkt. Eine Reduzierung der Kreditzinsen konnte damit jedoch nicht erreicht werden. Im Gegenteil: Die Banken haben die Zinsen für Spareinlagen sogar angehoben und im Gegenzug auch die Baufinanzierungszinsen erhöht.

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Impulse für die Konjunktur

Mit der Reduzierung des Leitzinses auf 0,5 Prozent will die EZB der Konjunktur entscheidende Impulse verleihen. Mit der derzeitigen Leitzins EZB Entwicklung hoffen die europäischen Währungshüter, dass die Banken das historisch günstige Geld an Kreditnehmer weiterreichen.
Gerade in Krisenländern agieren die Kreditinstitute jedoch nicht wie gewünscht. Insbesondere höhere Risiken lassen sie sich mit höheren Zinsen bezahlen. Bei der Frage, ob die EZB im Laufe des Jahres eine weitere Senkung des Leitzinses vornehmen wird, sind die Experten uneins:

Während die meisten Branchenkenner von einer Besserung der Wirtschaftslage und einem unveränderten Leitzins ausgehen, prognostizieren andere Fachleute eine weitere Reduzierung des Leitzinses. Bei einer weiteren Senkung könnten Immobilienkäufer und Bauherren mit sinkenden Zinsen rechnen.

Was bedeutet die Leitzins EZB Entwicklung für Darlehensnehmer in Deutschland?

Wer jetzt eine Kreditaufnahme oder eine Anschlussfinanzierung plant, profitiert von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank. Alle Banken können nach der neuesten Leitzins EZB Entwicklung günstiger Geld leihen. Geben sie dies an ihre Kunden weiter, so bedeutet das ein weiteres Absinken der ohnehin schon günstigen Zinsen.
Selbst wenn die Kreditinstitute den Zinstrend nicht weitergeben, sollte das Baugeld auf jeden Fall stabil bleiben.
Die Darlehenszinsen orientieren sich nicht nur am EZB-Leitzins, sondern auch an den langfristigen Staatsanleihen. Deutschland gilt als sicherer Anlagehafen, es strömt frisches Kapital ins Land. Mit diesem Kapital bauen die Banken ihr Angebot an günstigen Baudarlehen weiter aus.

Fazit: Eine genaue Prognose über die weitere Entwicklung des EZB Leitzinses ist ungewiss. Dennoch haben Bauherren Grund zur Freude: Der Markt wird wahrscheinlich stabil bleiben oder sich aufgrund der derzeitigen Politik der europäischen Währungshüter eventuell sogar nach unten entwickeln.


Wollen auch Sie von den historisch günstigen Zinsen profitieren? Egal ob Sie bauen, kaufen, umschulden oder sich einfach nur informieren möchten: Wir freuen uns von Ihnen zu hören!

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Jan Hönle & Anja Tittmann

Gebühren für Grundbucheintragung: Mit diesen Kosten müssen Sie bei einer Umschuldung rechnen

Kurz vor Ablauf der Zinsfestschreibung flattert dem Kreditnehmer ein Prolongationsangebot seiner Bank ins Haus. Es lohnt sich auf jeden Fall, über einen unabhängigen Finanzierungsvermittler Angebote anderer Kreditinstitute einzuholen, denn durch einen Wechsel kann häufig eine deutliche Zinsersparnis erreicht werden.



Viele Kreditnehmer schrecken vor einer Umschuldung zurück, weil sie die Kosten und den bürokratischen Aufwand scheuen. Neben den Gebühren für Grundbucheintragung fallen bei einem Wechsel zu einem anderen Institut weitere Kosten an. Erfahren Sie in diesem Blogbeitrag, ob sich der Aufwand lohnt!

Mit welchen Zusatzkosten ist grundsätzlich zu rechnen?

• Gebühren für entweder eine Löschung der bestehenden Grundschuld und Neueintragung
• oder für die Abtretung oder Teilabtretung einer Grundschuld

In der Regel wird die bereits eingetragene Grundschuld bei einem Wechsel an das neue Institut abgetreten oder in Höhe des neuen Finanzierungsbetrages teilabgetreten. Für den restlichen Betrag wird eine Löschungsbewilligung erteilt.

Als pauschaler Richtwert können rund 0,17 Prozent der Restschuldsumme als Kosten einer Grundschuldabtretung im Rahmen einer Umschuldung angenommen werden.

Praxisbeispiel:

Grundschuld.....................  .125.000,- €
Umschuldungsbetrag............. 75.000,- €

Ein erstrangiger Grundschuldteilbetrag in Höhe von 75.000 Euro wird in diesem Fall an die neue finanzierende Bank abgetreten. Für die restlichen 50.000 Euro wird eine Löschungsbewilligung erteilt. Alternativ könnte die alte Grundschuld gelöscht werden und zugunsten des neuen Kreditgebers eine neue Grundschuld eingetragen werden. Die Gebühren für Grundbucheintragung sind bei einer Löschung und Neueintragung allerdings wesentlich höher als bei einer Abtretung. Der Kreditnehmer ist mit einer Abtretung oder Teilabtretung in jedem Fall besser beraten.

Zum Vergrößern der Tabelle bitte auf das Bild klicken:

Zinsvorteil beachten

Wer jetzt zögert, sollte die entstehenden Kosten gegenrechnen. In Niedrigzinsphasen kann der Zinsvorteil bei einer Umschuldung in der Regel so groß sein, dass es sich lohnt, die Kosten in Kauf zu nehmen.

Sie fragen sich, on sich eine Umschuldung auch für Sie lohnen könnte? Sprechen Sie uns an! Wir prüfen gerne Ihre Möglichkeiten! Hier finden Sie unsere Kontaktdaten: Kontakt 

Mit einem Forwarddarlehen günstige Zinsen sichern 

Nicht nur wenn das Darlehen aus der Zinsfestschreibung läuft, steht eine Umschuldung an. Gerade in Zeiten extrem günstiger Zinsen kann es sich lohnen, über eine vorzeitige Ablösung nachzudenken. In diesen Fällen berechnen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Hier sollte im genauen Einzelfall geprüft werden, ob sich eine vorzeitige Darlehensablösung lohnt.
Dem Kreditnehmer steht ausserdem nach Ablauf von zehn Jahren ein Kündigungsrecht nach §489 BGB zu. Vor Ablauf dieser Frist muss die Bank eine vorzeitige Kündigung nicht akzeptieren wenn der Kunde eine Umschuldung plant.

Wer sich trotzdem einen günstigen Zinssatz sichern möchte, kann dies im Rahmen einer Forwardfinanzierung tun. Dabei wird der Darlehensvertrag bereits heute unterzeichnet, zur Auszahlung kommt der Kredit aber erst, wenn das alte Darlehen fällig ist. Diese Vereinbarung kann bis zu 5 Jahre im Voraus getroffen werden. Die Kreditinstitute berechnen dafür einen entsprechenden Zinsaufschlag.


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Jan Hönle & Anja Tittmann

Darlehen in Schweizer Franken: Ablösen oder abwarten?

Wer vor einigen Jahren ein Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen hat, konnte mit einem Zinsvorteil bis zu zwei Prozentpunkten rechnen. Doch dann kam die Finanzkrise: Im Vergleich zum Franken legte der Euro eine rasante Talfahrt hin. Sollten Franken-Darlehensnehmer abwarten oder aus ihrem Fremdwährungsdarlehen aussteigen und dabei Kursverluste akzeptieren? 

Sie befinden sich genau in dieser Situation und möchten von unseren unabhängigen gratis Expertentipps profitieren? Sprechen Sie uns an! Hier sind unsere Kontaktdaten.

Analyse der eigenen Situation 

Experten gehen davon aus, dass der Schweizer Franken stark bleiben wird. Für Franken-Kreditnehmer stellt sich daher die Frage "Was tun?" Dabei müssen sie vor allem abwägen, welches Risiko sie zu tragen bereit sind. Wer ruhig schlafen will, bereitet dem Ganzen ein Ende, steigt aus und trägt den Kursverlust. Risikobewusste Optimisten warten ab und hoffen auf einen steigenden Euro. 

• Aussteigen und Kursverluste realisieren?
• Abwarten und auf einen steigenden Euro hoffen?

Für Darlehensnehmer, die jetzt aus ihrem Darlehen in Schweizer Franken aussteigen, wird der Kursverlust Realität. Lediglich der Zinsvorteil gegenüber einem Euro-Darlehen mindert die Verlustsumme.

Ob der Euro gegenüber dem Franken an Fahrt aufnimmt, ist ungewiss. Darlehensnehmer, die pari oder mit einem Plus aus ihrem Darlehen aussteigen wollen, müssen auf einen Eurokurs von mindestens 1,38 Franken hoffen. Ein Zinsvorteil ergibt sich aufgrund der extrem niedrigen Kapitalmarktzinsen derzeit nicht mehr. 

Das Risikobewusstsein des Darlehensnehmers entscheidet 

Fazit: Die Entscheidung zum Aussteigen oder Abwarten ist lediglich von der Risikobereitschaft des Darlehensnehmers abhängig. Konkrete Einschätzungen über die Entwicklung der Wechselkurse sind schwer zu treffen, auch Experten haben sich schon häufig geirrt. Die Entwicklung der Finanzmärkte hat in den letzten Jahren gezeigt, dass alles möglich ist.

Für alle Neulinge auf dem Gebiet der Schweizer Franken Finanzierungen gibt es hier in Kürze eine Neuauflage des Ebooks "Darlehen in Schweizer Franken", angepasst an das aktuelle Marktgeschehen. Tragen Sie sich hier in unseren Newsletter ein, um die Veröffentlichung  nicht zu verpassen! 

Auch bei allen anderen Fragen rund ums Finanzierungsthema freuen wir uns, wenn Sie sich einfach melden. Lassen Sie uns über Ihre Möglichkeiten sprechen! Hier finden Sie unsere Kontaktdaten: Kontakt

Herzliche Grüße

Ihr

Jan Hönle & Anja Tittmann