Doch was machen Darlehensnehmer, die während einer Hochzinsphase ihren Darlehensvertrag unterzeichnet haben und deren Darlehen noch länger läuft?
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen:
- die ordentliche Kündigung Immobiliendarlehen nach § 489 BGB
- die vorzeitige Kündigung Immobiliendarlehen mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
Kündigung Immobiliendarlehen nach § 489 BGB
Bei Darlehen die für einen längeren Zeitraum festgeschrieben sind, hat der Gesetzgeber eine Kündigungsmöglichkeit nach einer Laufzeit von 10 Jahren eingeräumt. Dabei ist eine sechsmonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Das heißt, eine Rückzahlung kann frühestens ab dem 10. Jahr und sechs Monaten erfolgen.
Wichtig: Der konkrete Kündigungstermin richtet sich dabei immer nach dem Datum der Vollauszahlung des Darlehens und nicht nach dem Datum des Darlehensvertrages. Wurde ein Kredit beispielsweise am 15.11.2005 zugesagt, aber erst am 7.2.2006 voll ausgezahlt, so ist der Kündigungstermin der 7.2.2016. Unter Einhaltung der Kündigungsfrist kann die Rückzahlung zum 7.8.2016 erfolgen. Wer seinen Darlehensvertrag kündigt, um es danach durch einen Kredit mit einem günstigeren Zinssatz abzulösen, muss also bei Vereinbarung einer Forward-Finanzierung mit diesem Auszahlungsdatum rechnen.
Ihr Vorteil des § 489 BGB bei einer langen Zinsbindung: Wenn Sie beispielsweise eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart haben, können Sie den Markt zwischen dem 10. und 15 Jahr in Ruhe beobachten und dann umschulden, wenn der Zins am besten ist. Das gilt natürlich auch für alle längeren Zinsbindungen wie 20, 25 oder 30 Jahre.
Sofortige Kündigung Immobiliendarlehen
Welche Möglichkeit haben Kreditnehmer, bei denen eine vorzeitige Darlehenskündigung nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht möglich ist?
In diesen Fällen sind die Banken berechtigt, für die vorzeitige Rückführung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen. Dabei kann die Bank dem Kunden den durch die außerplanmäßige Rückzahlung des Darlehens entstanden Schaden berechnen. Denn erhält das Kreditinstitut das Geld verfrüht zurück, so kann es das Kapital nicht zu den gleichen Konditionen am Kapitalmarkt anlegen, wie der Kunde während der Kreditlaufzeit gezahlt hätte. Es gilt: Je niedriger der vereinbarte Darlehenszins, desto höher die Entschädigung.
Obwohl die Banken sich die vorzeitige Rückzahlung bezahlen lassen, kann es sich in Zeiten niedriger Zinsen lohnen, über eine vorzeitige Ablösung nachzudenken.
Lassen Sie sich von mir beraten. Sie erfahren in einem ausführlichen Gespräch auf Augenhöhe mehr über die vorraussichtliche Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung und ob es sich lohnt das Darlehen vorzeitig abzulösen. Ergibt sich aufgrund des günstigen Zinssatzes für die Anschlussfinanzierung eine positive Bilanz, so können Sie eine vorzeitige Umschuldung in Erwägung ziehen und sich direkt eine gute Forward Finanzierung von uns rechnen lassen.
Ganz wichtig bei dieser Vorgehensweise: Bei einem Verkauf der Immobilie hat der Darlehensnehmer auf jeden Fall das Recht zu einer vorzeitigen Rückzahlung.
Anders sieht es bei einer vorzeitigen Umschuldung oder Rückführung aus anderen Gründen aus: In diesen Fällen muss die Bank sich mit der vorzeitigen Rückzahlung einverstanden erklären, ein Recht darauf hat der Darlehensnehmer aber nicht!
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Ich freue mich von Ihnen zu hören!
Herzlichst
Ihr
Jan Hönle
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