Baufinanzierungsmärchen: Wir räumen mit den 9 größten Irrtümern auf!

Viele Verbraucher schrecken davor zurück, für die Anschaffung eines Konsumgutes einen Kredit aufzunehmen. Einzig für den Kauf des eigenen Heims sind sie bereit, ein Darlehen aufzunehmen. Und das ist auch sinnvoll, denn die Investition in eine Immobilie zahlt sich langfristig vor allem durch mietfreies Wohnen im Alter und als Schutz vor Inflation, aus.

Aktuell befinden sich die Zinsen auf historisch günstigem Niveau, so dass, wer seinen Traum von den eigenen vier Wänden hegt, jetzt zuschlagen sollte. Auf lange Sicht sind wieder höhere Zinskonditionen zu erwarten.

In den Weiten des WorldWideWeb kursieren allerdings viele Märchen und Halbwahrheiten, vor denen Sie sich in Acht nehmen sollten! Erfahren Sie hier und heute was es mit den Mythen auf sich hat!  

1. "Man kann eine Immobilie auch ohne Eigenkapital finanzieren!"

Das kann man. Aber eine Vollfinanzierung ist riskant: Muss das Objekt im Notfall verkauft werden, erhält der Verkäufer in der Regel maximal den ursprünglichen Kaufpreis zurück. Mitfinanzierte Kaufnebenkosten wie Maklercourtage oder Grunderwerbsteuer sind verloren.


Banken verlangen bei einem erhöhten Risiko deutlich höhere Konditionen und berechnen bei zu wenig Eigenkapital einen Zinsaufschlag. Grundsätzlich gilt: Rund 20 Prozent der Gesamtkosten sollten aus dem Eigenkapital des Erwerbers kommen. Dennoch raten Experten dazu, nicht das gesamte Sparbuch zu plündern. Rund drei Nettogehälter sollten als Notgroschen auf dem Sparkonto verbleiben.

2. "Die monatliche Rate wird im Laufe der Zeit immer weniger!"

Jeden Monat wird mit dem Tilgungsanteil der Rate ein Teil des Darlehens zurückgezahlt und die Schulden nehmen ab. Dennoch bleibt die monatliche Belastung gleich, denn in der Regel zahlen Darlehensnehmer ihren Kredit mit einer monatlich gleichbleibenden Annuität zurück.
Diese setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Es ist zwar richtig, dass der Zinsanteil im Laufe der Zeit sinkt, da die Zinsen immer nur auf den Restschuldbetrag berechnet werden. Im gleichen Maße nimmt jedoch der Tilgungsanteil zu.

Das heißt, der ersparte Zinsanteil fließt in die Tilgung des Darlehens. Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist ist damit bereits ein Teil der Schulden getilgt. Doch nach dem Ende der ersten Zinsfestschreibung muss die monatliche Belastung keinesfalls geringer werden: Läuft das Darlehen während einer Hochzinsphase aus, so kann sich die monatliche Rate sogar verteuern, denn gegebenenfalls müssen nun höhere Zinsen gezahlt werden, obwohl sich die Darlehenssumme insgesamt bereits verringert hat!

3. "Da wo man den günstigsten Effektivzinssatz bekommt, sollte man abschließen!"

Wer ein Darlehen aufnehmen möchte, orientiert sich am Effektivzinssatz. Bei der Effektivzinsberechnung werden alle relevanten Faktoren wie der Zeitpunkt der Tilgungsverrechung oder ein Disagio einkalkuliert.

Keine Berücksichtigung finden Kontoführungsgebühren, Schätzkosten oder Bearbeitungsgebühren. Darüber hinaus ist es problematisch, dass Banken den Effektivzins nach den Vorgaben der Verbraucherkreditrichtlinie für die gesamte Laufzeit und nicht nur für den Zeitraum der Zinsfestschreibung ermitteln müssen. Eine Prognose über einen Zinssatz nach Ablauf der Festschreibungszeit ist kaum möglich.
Viele Banken kalkulieren mit einem extrem niedrigen Zinssatz und erhalten auf diese Weise einen vergleichsweise günstigen Effektivzins. Dieser ist für die Kunden jedoch aufgrund der ungewissen Prognose kaum aussagekräftig und entsprechend unseriös.

Es empfiehlt sich, bei einem Vergleich unterschiedlicher Angebote die Restschuldbeträge am Ende der Zinsbindung zu vergleichen. Wer sich von allen Banken Angebote mit identischen Vorgaben einholt, kann auf diese Weise am besten vergleichen. Ist die Rate bei allen Anbietern gleich hoch, so ist der Vorschlag mit der niedrigsten Restschuld der günstigste für den Kunden.


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4. "Wenn man 1% tilgt, reicht das völlig aus!"

In Zeiten hoher Zinsen ist ein Tilgungssatz von einem Prozent durchaus sinnvoll. Liegt bereits der Zinssatz bei 7 Prozent, beträgt die Annuität bei einer einprozentigen Tilgung 8 Prozent.
Befindet man sich jedoch in einer Niedrigzinsphase, wie aktuell, führt ein geringer Tilgungssatz zu einer sehr langen Darlehenslaufzeit.

Darlehensnehmer, die bei dem heutigen niedrigen Zinsniveau einen einprozentigen Tilgungssatz vereinbaren, zahlen bis zu 43 Jahre lang ihre Schulden zurück. Wer sich für eine Tilgung von 2 % entscheidet, hat sein Darlehen bereits nach 28 Jahren abbezahlt.
Die Kosten für den Darlehensnehmer sind in diesem Fall deutlich niedriger. Sinnvoll können auch flexible Darlehen sein, bei denen die Tilgungsrate individuell angepasst werden kann. So können beispielsweise Sondertilgungen ohne die Zahlung eines Aufschlages vereinbart werden.

5. "Bausparen ist doch nur was für Spießer!"

Nach Angaben der privaten Bausparkassen gab es im Jahr 2008 mehr als 30 Millionen Bausparverträge. Der Trend zeigt: Bausparen ist alles andere als konservativ und spießig. Gerade wer sich den Wunsch vom eigenen Häuschen erst in einigen Jahren erfüllen will, liegt mit einem Bausparvertrag richtig.

In der Regel werden 25-50% der Bausparsumme angespart, die Differenz wird bei Zuteilungsreife als Darlehen gewährt. Auf der einen Seite wird das Guthaben nur gering verzinst, auf der anderen Seite sind die Darlehenszinsen deutlich günstiger als bei einem normalen Baufinanzierungsdarlehen. Bausparkassen sind im Gegensatz zu anderen Banken bereit, ihre Darlehen an zweiter Rangstelle im Grundbuch abzusichern.

Auch eignen sich Bausparverträge hervorragend, um ein laufendes Darlehen am Ende der Zinsbindung abzulösen. Wenn Sie jetzt für 15 Jahre finanzieren und parallel einen Bausparer ansparen, sichern Sie sich schon jetzt den günstigen Bausparzins!

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6. "Kurze Kreditlaufzeiten sichern Flexibilität!"

Ist der Kreditvertrag erst unterzeichnet, ist eine Ablösung vor Ende der Zinsfestschreibung nicht möglich. Kreditnehmer, die vorzeitig zurückzahlen wollen, müssen der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Dabei stellt die Bank den Schaden in Rechnung, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Trotzdem sollten Kreditnehmer sich in Zeiten niedriger Zinsen den günstigen Zinssatz möglichst langfristig sichern. Nach Ablauf von 10 Jahren steht Darlehensnehmern ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 BGB) zu. Wer dann zurückzahlen möchte, kann mit sechsmonatiger Frist kündigen.

7. "Eigenleistung statt Eigenkapital einbringen, dann passt das schon!"

Viele Bauherren planen, einen erheblichen Teil der Arbeiten durch Eigenleistungen zu erbringen. Wer nicht über ausreichendes Eigenkapital verfügt, will dies durch Eigenleistungen ausgleichen.
In der Regel überschätzen sich die Bauherren jedoch in ihren Möglichkeiten und kalkulieren auch die Materialkosten für den Eigeneinsatz als zu gering ein. Auch wird von vielen Banken Eigenleistung nicht als "echtes Eigenkapital" gesehen.

Obwohl Banken bis zu 15 Prozent der Baukosten als Eigenleistung anerkennen, empfiehlt sich der Ansatz von maximal 5 bis 10 Prozent der Gesamtkosten.

                        
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8. "Es gibt keine Fördermitteldarlehen mehr!"

Steuerliche Möglichkeiten haben Häuslebauer in der Regel nicht. Dennoch profitieren sie von besonders günstigen Darlehen der KfW. Die KfW Bank vergibt zinsgünstige Kredite für energieeffizientes Bauen, für die Schaffung oder den Kauf von selbstgenutztem Eigentum oder eine besonders umweltverträgliche Sanierung. Im Vergleich zu klassischen Bankdarlehen bieten die Förderdarlehen sehr günstige Zinsen und moderate Rückzahlungsmodalitäten.

9. "Am besten lässt man sich bei der Hausbank beraten!"

Wer ein Darlehen aufnehmen möchte, fragt oftmals erst einmal bei seiner Hausbank nach einem Baudarlehen. Da sie dort schon lange bekannt sind, erhoffen sie sich die Kunden eine kompetente Beratung und möglichst wenige Formalitäten.
Trotzdem empfiehlt es sich, einige andere Angebote einzuholen, denn letztlich sind die Banken vor allem daran interessiert, ein lukratives Geschäft abzuschließen. Eine große Auswahl an Produkten werden Sie nicht vorfinden und so verkauft der Banker vor Ort eben das, was er hat, unabhängig davon, ob Ihre Wünsche und Bedürfnisse bei einer anderen Bank besser verwirklicht werden könnten.

Lassen Sie sich von uns, Ihren unabhängigen Baufinanzierungsspezialisten, individuell beraten! Sparen Sie mit der richtigen Bank und einem cleveren Konzept tausende von Euro!

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Herzliche Grüße und bis zum nächsten Blog!


Ihr

Jan Hönle & Anja Tittmann